知らないままだと損するかも…!空き家対策特別措置法とは

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住宅

知り合いの空き家をどうしたらいいのか悩みますよね!?

空き家対策特別措置法で使わない空き家対策ができるようです。

空き家を放置しないで人が住めるようにリフォームする方法や様々な使い方があるため、この機会に空き家対策特別措置法についてわかりやすく紹介します。

空き家対策特別措置法のポイントをわかりやすく解説します

「空き家対策特別措置法とは?」

  • 適切に管理されていない空き家を「特定空家」に指定することができる

空き家の適正管理を義務づける法律が新しくできました。

空き家を放置すると「命令違反による罰金や特定空家への指定」という制度も設けられています。

「特定空家」に指定されると固定資産税の優遇が無くなり、税金が最大6倍になってしまう可能性も空き家はきちんと管理する必要があります!

  • 特定空家に対して、助言・指導・勧告・命令ができる

「助言」

庭の草木が伸びているので除草作業を行ってください」と行政から、適正管理を求める助言があったときは、近隣住民からの苦情があったことになります。

助言は法的な効力が無いため、対応するかどうかは所有者の判断に委ねられていますが、比較的容易に対応しましょう。

「指導」

所有者が助言に従わないとき、改善が必要なときは、所有者に対して市町村から空き家管理について指導されることがあります。

指導は助言よりも行政指導として重く所有者に対して適正管理を強く促すものです。

初めての行政指導で指導がされたときは、近隣住民から複数のクレームがあった可能性が高くなります。

所有している建物について市町村から改善の指示がきた場合、近隣住民のために、早急な管理状況の改善をしましょう。

「勧告」

空き家の適正管理について指導されても状況が改善されないときは、所有者に対して市町村は状況改善の勧告をします。

「特定空家」に指定されてた後に改善を勧告されると、その状況が改善されるまで固定資産税の優遇措置が適用されないだけではなく、土地の税金6倍を支払う必要となるため注意が必要!

「命令」

勧告されても所有者が対処しない場合、市町村は空き家の所有者に対して改善の命令をします。命令は助言、指示、勧告といった行政指導よりも重く、行政処分と言われる行為で、空家等対策特別措置法では命令に背くと50万円以下の罰金が科されます。

また、命令を受けた空き家に改善が見られない場合、行政が所有者に代わり対処し、その費用を所有者に請求する「行政代執行」により、樹木の伐採や塀の撤去、建物の解体が行われる可能性もあります。

特定空家に対して罰金や行政代執行を行うことができる

空き家を放置はもったいない!活用しだいでビジネスにも

空き家を貸す、リフォームしてから貸す。

居住用として第三者に貸すことができますが、故障や不備が無ければクリーニングをして賃貸に出すといいですよ。

空き家自体の状況が悪いときは最小限の修理やリフォームをして賃貸に出すことも考えましょう。

シェアハウス

若者を中心に人気があるシェアハウスは、賃借人にとっては賃料の費用負担軽減ができ、有効なものです。

賃料が高いエリアはキッチンや浴室、洗面所などの共有部を設け、専有は寝る場所だけ。

民泊

観光地では古い戸建てをリフォームして宿泊施設として利用されています。

京都市内では古い空き家の町家を利用しているケースが多く、建物を再生する専門会社もあり成功しています。

民泊するときは利用者への規約や近隣への配慮、承諾などが必要ですよ。

家を建て替えてから貸す。

空き家を建て替えて新たな賃貸住宅などを建てるときは、空き家の解体費用や新規の建物の建築コストがかかります。

事前にしっかりと収支計画を立てる必要があります。

建物を壊して更地にする。

空き家を取壊して更地として活用して、。駐車場や事業用として土地を貸したりするという活用できます。

「空き家を貸すときに注意すること」

そのまま貸す、またはリフォームして貸す場合の注意点

大家自身が賃貸借契約を結ぶ、家賃の回収等を行ったりする、いわゆる管理業務にはやはり管理会社を介在させた方が面倒がないというメリットがあります。

管理委託をして管理会社に任せれば入居の募集や退去の手続き、家賃の集金業務や家賃滞納の督促など、賃貸借全般の業務を任せるという内容です。

※管理委託の手数料は管理会社には支払う必要があります。

転貸借をベースとするサブリース契約の形態もあります。借主はサブリース会社となり、そのサブリース会社が第三者に転貸する、いわゆるまた貸しをするという内容です。

貸主はサブリース会社と賃貸借契約を結ぶので、転貸人の有無にかかわらず家賃がサブリース会社からもらえるというメリットがあります。しかしながら、その賃料はサブリースの手数料が差し引かれ、本来の募集賃料よりも10%くらい安くなります。

当初契約した家賃設定が続く可能性は低く、賃料値下げされることがあります。

「民泊するとき」

民泊はいわゆる旅館業を営むということになるので、やはり民泊の専門業者に委託する格好になります。

宿泊施設を提供する旅館業では旅館業法の規定に基づいて運営されています。

近年の外国人観光客の増加に伴う新たな宿泊施設の運営や空き家を利用した宿泊施設などが増加しはじめ、現行の旅館業法では対応が難しくなりました。

新たに民泊という形態の宿泊提供に関する法律、住宅宿泊事業法が2017年6月に制定され施行が2018年6月15日施行されました。

この法律は民泊新法とも言われ、宿泊施設はあくまで住宅という定義になっており民泊施設として提供する家屋の建物用途も「住宅、長屋、共同住宅、または寄宿舎」という扱いになります。

概ねの内容は家主、住宅宿泊管理業者、住宅宿泊仲介業者の役割に適切な規制が課されており、適正な管理、衛生、安全面を確保する仕組みが作られているというものです。また、業者の登録や届出で行政が各事業者を把握できるような仕組みとしています。

こうした法の整備により、民泊というカテゴリーでの空き家対策が可能と言えます。ただ、民泊自体は現状では発展途上の段階ですので、空き家を民泊転用するということには十分な検討が必要になります。

「建て替えて貸すときの注意点」

建て替えの場合では解体費用や新規の建物の建築コストがかかるので、都市部の家賃が高額なエリアでないと収支計算が合わない可能性があります。したがって、空き家があるエリアの市場調査を行い、建て替えをしても充分なメリットがあるかどうかを見極める必要があります。

「更地にして活用するときに注意すること」

更地となれば駐車場にしたり事業用として土地を貸したりするという活用法が見いだせますので大きなメリットがあります。

安易に更地しても借り手が存在しないと意味がないため、市場調査をしてから着手すべき活用法です。

まとめ

空き家対策特別措置法を知らない人は、空き家をどんな風に再利用するのかよく家族と検討した上で、他の人に家を貸す、家を壊して更地にするなどしましょう。

私の知り合いにも空き家を維持するために、草を伐採して周りの人に迷惑がかからないように対策していますよ。

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