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意外とかかる!?実家の空き家の維持管理費用の内訳

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実家が空き家になってそのまま放置していると、家が荒れ果てて大変なことになります。

実家を空き家のままにしておくよりリフォームして、賃貸にしてみてはどうでしょうか?

今回は、空き家のリフォームや空き家になった家を賃貸にするメリット、デメリットなどについて紹介します。

 

実家の空き家を賃貸にするときのメリットデメリット

 

メリット

 

家賃収入が入る

 

入居者がつけば、毎月継続的な収入を得ることができ、そのまま放置するだけでは何も生みませんが、入居者が入ればお金も入りますし、換気や掃除も行われるため家の老朽化を防ぐこともできます。

 

 

将来住むことができる

 

空き家を手放さなくてもよいため、将来住む可能性があるときは有効。

契約形態を普通借家契約にしてしまうと、入居者の都合以外に退去させることが難しくなるため、将来的に住むことを考えている場合には定期借家契約にしましょう。

 

デメリット

 

入居者とのトラブル

 

入居者による家賃滞納や家の使用方法、近隣とのトラブルなど、問題が発生した場合はご自分で対処する必要があります。

内容によっては管理会社に任せることも可能ですが、クレームなどの大きな問題に発展してまった際は、自身でトラブル対応する必要があります。

 

 

修繕など定期的な出費が必要

 

入居者が入れば、安心して住むことができるように管理運営を行わなければなりません。入居者が使用することによって水回りや設備の劣化、故障にも対応しなければなりませんし、入退去時にはクリーニングやリフォームも行う必要があります。

敷金や礼金だけでは賄えない部分も出てくるでしょう。

 

 

入居者がいなくなれば収入がなくなる

 

当然入居者がいなくなれば家賃収入がなくなってしまい、入居者を募集している間も定期的な掃除や管理などを行う必要があるため固定費だけがかかります。

いつでも入居者を受け入れられるようにしなければなりませんので、空き家として放置することができなくなります。

 

実家の空き家を売却前にリフォームするときの注意点

 

リノベーションは、英語の「renovation」由来の言葉で、もともとは建物を改修するという意味です。日本では、リフォームとリノベーションという言葉をよく耳にしますが、リフォームが「原状回復」の意味を持っているのに対して、リノベーションは、「性能を向上」させるという意味も持っています。

 

リノベーションには、ただ壊れている所や古くなった所を改修するだけでなく、これからの生活のために、新しい機能を付けたり、間取りを変更したりして「家」そのものの価値を高

 

「放置空き家」の恐怖がある!?

管理が行き届かず、老朽化が進んでしまった「放置空き家」には、様々なトラブルがつきものです。

ゴミの不法投棄などによる衛星面の悪化、犯罪者が知らない内に住み着く可能性や治安の悪化、それらの悪影響に関するご近所からのクレームなど。「空き家」を放置すると、たくさんの負の要素を引き寄せ、周りに住む人たちに、迷惑をかけてしまう恐れがあります。

 

空き家を放置したままでいると、2015年5月に施行された、「空き家等対策特別措置法」により、「特定空き家」に指定され、固定資産税が6倍になってしまう金銭的なリスクも潜んでいるのです。

 

老朽化の進んだ「家」を引き継いだ場合、自分が住むにしても、賃貸に出すなどして「空き家」活用をするにしても、リノベーションの必要が出てきます。自分たちが快適に過ごすためにも、健全な「空き家」活用をするためにも、自分のライフスタイルや活用方法に適したリノベーションについて知っておくことは大切です。

 

リノベーションには、ただ壊れている所や古くなった所を改修するだけでなく、これからの生活のために、新しい機能を付けたり、間取りを変更したりして「家」そのものの価値を高めるという意味合いもあります。

 

「空き家」をリノベーションするメリット

 

 

「特定空き家」に指定されるリスクが減る

 

「空き家」を持っているときは、一番避けたいことが、「特定空き家」に指定されることです。リノベーションを行えば、老朽化や衛生面の悪化を回避でき、「特定空き家」に指定されることによる金銭面のリスクを減らすことができます。それだけでなく、ご近所トラブルや犯罪の防止に。

 

 

資産価値が上がる

 

リノベーションを行えば、「家」自体の資産価値が自ずと上がります。また、耐熱や耐震、エコハウスなど、時代のニーズに適した「家」にリノベーションをすれば、資産価値の上昇だけでなく、安全で快適な生活が保証される「家」を持つことができます。

 

 

「空き家」活用に有効

 

賃貸やシェアハウス、Airbnb(エアビー)など、「空き家」には、自分で住む以外にも様々な活用方法があります。自分の活用方法に適したリノベーションを行うことで、「空き家」の活用がスムーズにできます。

 

「空き家」をリノベーションするデメリット

「空き家」をリノベーションする際に、最もネックになるのが「費用」。リノベーションの費用が一体いくらかかるのか、予算内で収めることができるのか、しっかり把握しておくことは重要です。

 

「空き家」リノベーション費用はいくら?

「空き家」の状態(築年数や劣化具合)やデザイン性、広さなどによっても、費用は様々。リノベーションをお願いする会社によっても、フルリノベーション費用で500万未満〜1,500万と振れ幅があります。自分の予算に合った、会社や設備を選定することが大切です。

 

古い「空き家」の場合、実際にリノベーションに着手してみて、想像以上に老朽化が進んでおり、追加工事が必要になる場合があり、排水管の破損や、シロアリがいたなど、目には見えていなかった部分が発覚するためです。そのような場合の追加工事費用についても、業者の方と事前に話し合い、余裕を持った予算設定をしましょう。

 

活用方法に応じたリノベーションの具体例と費用

今年で定年を迎えたAさん。長い東京生活に区切りをつけ、両親が亡くなってから「空き家」となっていた、長野県にある実家で暮らしたいと考えるようになりました。妻に相談したところ、妻も田舎暮らしに大賛成でした。

 

長らく「空き家」となっていたことに加え、築60年という古い家のため、思い切ってリノベーションをすることにしました。夫婦2人だけなので、予算は500万円までと決め、大規模ではなく部分的なリノベーションを計画しました。

 

断熱材 300万

システムキッチ100万

トイレ 30万

合計 430万

 

Aさんは、長野の厳しい寒さがネックだったため、「温かい家に住みたい」という思いがありました。

 

そのため、断熱材をいれることが最重要事項でした。優先順位を決めながら、リノベーションする箇所を決め、予算内に「温かい家住む」という希望を達成できます。

 

【古民家民宿(Airbnb)】

富士山で有名な河口湖に「空き家」を所有しているCさんは、以前から外国人向けの民宿をやりたいと考えていました。

幸い築年数も古く、伝統的な日本家屋を体験できる宿として人気が出そうな「空き家」でした。しかし、長年「空き家」となっていたため、老朽化も進んでおり、Cさんは思い切ってリノベーションをすることにしました。

 

予算は300万です。

 

雨漏り対策及び外壁補修 200万

壁を取り払う工事(間取り変更) 50万

トイレ 30万

畳の張り替え 20万

合計 300万

古民家ということを売りにしたかったCさんは、内装にはあまり手を加えず、外装と雨漏りの対策を重点的に行いました。また、玄関先に広い開放的なラウンジスペースを設け、ゲストの方が寛げるよう工夫したようです。

 

まとめ

 

空き家はそのままにしておくと維持費がかかるためリフォームが必要です。

空き家をリフォームして不動産会社に土地を売る、リフォームして他の人に住んでもらうなどを考える必要があります。

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